שבט אפרים בע"מ ואח' נ' בר שדה

פסק - דין

השאלה המרכזית שבמחלוקת בתיק זה, הינה האם זכאי מתווך מורשה לקבלת דמי תיווך, כאשר עובד מטעמו, שאיננו מתווך מורשה, ביצע פעולות רבות מול הקונה בכוח ומי מטעמה, וכאשר המתווך המורשה לא היה כלל בקשר ישיר עם הקונה.

מבוא, השתלשלות העניינים וטענות הצדדים בתמצית

התובעת 1 הינה חברה פרטית, אשר מעניקה שירותי תיווך במקרקעין, תחת המותג "הומלנד – בית ממכר נכסים". התובע 2 הינו מנהל ובעל מניות בתובעת 1, והינו מתווך מורשה למתן שירותי תיווך במקרקעין.

בתביעה נטען כי הנתבעת קיבלה מאת התובעים שירותי תיווך לצורך רכישת דירה ברח' יוסף קארו 28, ת''א (להלן –הדירה). זאת, לאחר שהוצעו לה שתי דירות, ע''י מי שכונה בכתב התביעה "עובד התובעת 1" וכן "עוזר" של התובע 2, מר ארבל המרמן (להלן – ארבל).

לשיטת התובעים, אותו ארבל שוחח עם הנתבעת, תיאם עמה פגישה והראה לה את הדירות הנ''ל, וזו הודיעה לו כי היא מעוניינת בדירה, ואף ביקשה לקבוע פגישה נוספת ביחד עם אביה. יצויין שטרם הראה ארבל את הדירה לנתבעת, החתים אותה על הסכם למתן שירותי תיווך המתייחס לשתי הדירות שהוזכרו, גם יחד (נספח א לכתב התביעה; להלן – ההסכם).

עוד צוין בכתב התביעה, כי הנתבעת הודיעה לתובעים שתראה את הדירה פעם נוספת בגפה, ללא השתתפותם, וכך יצרה קשר עם מוכר הדירה.

בהמשך, העבירה הנתבעת לתובעים הצעת מחיר ע''ס שני מיליון ש''ח, כולל דמי תיווך ומע''מ (נספח ב' לכתב התביעה). לשיטת התובעים, הנתבעת ואביה סירבו להפריד בין הסכום המוצע עבור הדירה ובין שכ''ט המתווך, ולכן התובעים החליטו לא להעביר את ההצעה למוכר. לבסוף הועברה ההצעה למוכר, אך הוא לא קיבל אותה.

בשלב מאוחר יותר הודיעו הנתבעת ואביה לתובעים כי הם לא מעוניינים בדירה, ובסמיכות למועד זה הודיע המוכר לתובעים כי הוא לא מעוניין בשירותיהם, ולבסוף נודע לתובעים כי הדירה נרכשה ע''י הנתבעת תמורת 2 מליון ש"ח, וזאת מעיון בנסח לשכת רישום מקרקעין (נספח ג' לכתב התביעה).

לפיכך עותרים התובעים לחיוב הנתבעת בדמי התיווך, שהועמדו בהסכם על 2% בתוספת מע''מ, וכן בפיצוי המוסכם הקבוע בסעיף 7 להסכם, ובסה''כ 70,200 ₪.

בתצהיר התומך בבקשת הרשות להגן, שהפך לכתב הגנה, מודה הנתבעת כי הקשר הראשוני נוצר באמצעות ארבל וכי רכשה את הדירה כנטען, אך משליכה את יהבה על טענה מרכזית, ולפיה ארבל לא היה מתווך מורשה בזמנים הרלוונטיים לחתימת ההסכם ולפעולות התיווך, דבר שאינו שנוי במחלוקת (ראה עמ' 1 לפרוטוקול מיום 17.03.13).

לשיטתה של הנתבעת, חל איסור מוחלט על אדם לעסוק בתיווך מקרקעין, אלא אם הוא בעל רישיון בתוקף, ואין זכאות לקבלת דמי תיווך ללא רישיון לתיווך במקרקעין. הנתבעת מוסיפה כי כל ההתנהלות הייתה מול ארבל בלבד, וכי לא נפגשה, שוחחה או הייתה בקשר כלשהו עם התובע 2.

הנתבעת מוסיפה כי בכל מקרה, התובעים לא היו הגורם היעיל לביצוע העסקה, אשר נכרתה בינה לבין המוכר בקשר לדירה.

האקלים המשפטי הרלוונטי

סעיף 2(א) לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ''ו – 1996 (להלן – חוק המקרקעין), קובע כך:

"לא יעסוק אדם בתיווך במקרקעין, אלא אם הוא בעל רישיון..."

סעיף 13 לחוק המתווכים במקרקעין, מורה אותנו כי:

"אדם לא יעסיק אדם אחר בתיווך במקרקעין, אלא אם כן המועסק הוא בעל רישיון לפי חוק זה; סעיף זה לא יחול לגבי העסקת אדם בתפקיד מנהלתי".

סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, קובע כי אחד התנאים לזכאות בדמי תיווך הינו שהאדם אשר ביצע את פעולות התיווך הינו - "בעל רישיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך...".

בסיכומיהם טוענים התובעים כי פעולותיו של ארבל היו פעולות מנהלתיות, וכי בכל מקרה, כל פעולותיו היו תחת הנחיה והדרכה של התובע 2, שהינו מתווך מורשה, בהיותו עוזר אישי ומתמחה שלו.